Znalecký posudok: cena
Znalecké analýzy tvoria neodmysliteľnú časť mnohých obchodných a právnych procesov spojených s nehnuteľnosťami. Bez ohľadu na to, či sa jedná o predaj, nákup, dedičstvo alebo súdne konanie, posudky od znalcov ponúkajú objektívne a profesionálne zhodnotenie hodnoty nehnuteľností.
Faktory ovplyvňujúce cenu znaleckých analýz
Charakter nehnuteľnosti:
– Posudky domov: Hodnotenie domu zahŕňa stav stavby, pozemku a okolia. Cena sa líši podľa veľkosti a stavu nehnuteľnosti.
– Posudky bytov: Hodnotenie bytu zohľadňuje stav bytovej jednotky, lokalitu a trhové podmienky. Cena analýzy bytu môže byť nižšia ako u domu.
– Posudky pozemkov: Posudok pozemku zahrňuje hodnotenie polohy, veľkosti a možného využitia. Cena analýzy pozemku sa odvíja od jeho charakteristík.
Poloha nehnuteľnosti:
– Vplyv miesta: Cena analýzy nehnuteľnosti sa môže výrazne líšiť podľa miesta, pričom v mestách s vyššou hodnotou nehnuteľností je cena vyššia.
Rozsah a komplexnosť analýz:
– Rozsiahle analýzy: Komplexné analýzy, ktoré zahŕňajú viacero aspektov, môžu mať vyššiu cenu.
– Súdne analýzy: Analýzy pre súdne účely môžu mať vyššiu cenu kvôli ich detailnosti a presnosti.
Dostupnosť služieb:
– Konkurencia a dostupnosť: Cena analýz môže byť ovplyvnená konkurenciou a dostupnosťou znalcov v danej oblasti.
Priemerné ceny analýz
– Posudok domu: Priemerná cena sa pohybuje od 400 € v závislosti na zložitosti a polohe.
– Posudok bytu: Cena sa zvyčajne pohybuje od 300 €.
– Posudok pozemku: V závislosti na veľkosti a využití pozemku sa pohybuje od 300 €.
Dodatočné náklady:
– Administratívne poplatky, cestovné a ďalšie náklady môžu ovplyvniť celkovú cenu analýzy.
Znalecké analýzy sú dôležité pri obchodovaní s nehnuteľnosťami a ich cena závisí od mnohých faktorov. Pre presné ocenenie nehnuteľnosti je dôležité vybrať si kvalifikovaného znalca a zvážiť všetky relevantné faktory.
Väčšina z nás sa už pravdepodobne stretla s dokumentom s názvom znalecký posudok a nejeden z nás už nejakú tú nehnuteľnosť kupoval či predával a tak oslovil vybraného znalca so žiadosťou, aby mu znalecký posudok vypracoval. Ak sa bavíme o fyzických osobách, najčastejšie znalci vypracúvajú znalecké posudky na nehnuteľnosti, ako sú domy, byty, či rozostavané stavby, avšak nemalú skupinu tvoria aj znalecké posudky na záhrady, pozemky či menšie stavby ako napríklad garáže. Znalecký posudok znalec vypracuje na základe všeobecne záväzných právnych predpisov a inštrukcií Ministerstva spravodlivosti SR. Ak si chcete overiť či má daný znalec predpísané povolenia pre znaleckú činnosť, použite verejne dostupný zoznam znalcov. Ten vám síce nedá odpoveď na otázku koľko stojí znalecký posudok, ale znalci, ktorých zoznam znalcov eviduje, sú tí, ktorí majú oprávnenie na vykonávanie znaleckej činnosti. Samostatnou kapitolou sú znalecké posudky pre účely bankového úveru, najmä teda toho hypotekárneho. Väčšina bánk má vlastný zoznam znalcov. Ak ste sa rozhodli pre banku, ktorá vám zdarma vypracuje znalecký posudok, môžete ušetriť, podľa veľkosti a umiestnenia nehnuteľnosti aj niekoľko sto eur. Na druhej strane, znalci, ktorí pracujú pre banku majú často nastavené veľmi prísne kritériá a môže sa stať, že nehnuteľnosť ocenia na nižšiu hodnotu, akú ste si predstavovali. Najideálnejšie je, ak máte vlastného znalca, zistíte si od neho, koľko stojí znalecký posudok a následne zájdete do banky, či je daného znalca eviduje ich interný zoznam znalcov ako overeného. Alebo naopak, niekedy vám vedia dať informáciu aj opačnú, že znalecké posudky od daného znalca neakceptujú. Môže to mať viacero dôvodov. Tým najčastejším je, že znalec opakovane nadhodnocoval hodnotu nehnuteľností. Tým sa dostal na akýsi „black list“ banky a ak by ste si dali znalecký posudok vypracovať u neho, zbytočne by ste stratili čas aj peniaze.
Faktory vplývajúce na výšku znalečného
Asi nikoho neprekvapí, že na výšku ceny, za ktorú vykoná znalec znalecký úkon vplýva viacero faktorov. V prvom rade je potrebné spomenúť miesto, kde znalec bude vykonávať znaleckú činnosť. Tu je dôležité, či sa jedná o miesto v blízkosti jeho bežného výkonu činnosti, či nie je dané miesto ťažko prístupné alebo či lokalita iným spôsobom nesťažuje prácu znalca. Dôležitým faktorom je aj samotný odbor a odvetvie, pre ktoré sa znalecký úkon má vypracovať. Rozdelenie na odbory a odvetvia je aj zoznam znalcov. V odbore či odvetví, kde je málo oprávnených znalcov je pravdepodobné, že znalečné bude vyššie ako v bežnejších odboroch s množstvom znalcov. Na výšku znalečného pôsobí aj náročnosť a rozsah potrebného znaleckého úkonu. V neposlednom rade je dôležitou súčasťou aj samotný znalec. Existujú znalci, ktorí majú skúsenosti a vybudované meno. Ich služby sú potom väčšinou drahšie ako služby bežných znalcov. Na to, koľko stojí znalecký posudok, je preto potrebné sa spýtať konkrétneho znalca pre konkrétnu lokalitu a konkrétny predmet znaleckej činnosti.
Čo je tarifná odmena?
Znalec, ktorý je na základe uznesenia súdu alebo na základe objednávky od fyzickej či právnickej osoby určený, aby vypracoval znalecký posudok, sa so zadávateľom môže dohodnúť na cene, čiže si vzájomne určia koľko stojí znalecký posudok. Ak sa nedohodnú, cena jeho práca bude vypočítaná na základe zákona, podľa „tabuliek.“ Vtedy ide o tarifnú odmenu. Tarifná odmena znalca je uzákonená vo vyhláške č. 491/2004 Z. z. o odmenách, náhradách výdavkov a náhradách za stratu času pre znalcov, tlmočníkov a prekladateľov. Ak je zadávateľom súd alebo iný orgán verejnej moci, je málo pravdepodobné, že bude odmena za vypracovanie znaleckého posudku vyššia ako je tarifná odmena. Tá sa ale môže zvýšiť, ak je vykonanie úkonu obzvlášť náročné alebo ak ide o znalecký posudok, ktorý je potrebné vypracovať bezodkladne. Na druhej strane, ak znalci nevykonajú úkony v požadovanom rozsahu, prislúcha im tarifná odmena určená na základe len začatých alebo len vykonaných znaleckých úkonov.
Okrem odmeny však na to, koľko stojí znalecký posudok vplývajú ešte ďalšie dve položky a to náhrada za stratu času a hotové výdavky. Tieto tri samostatné zložky tvoria celok, ktorý znalci označujú ako znalečné.
Výpočet odmeny znalcov
Odmena za znaleckú činnosť sa môže počítať tromi spôsobmi, alebo ich vzájomnou kombináciou:
a) hodinová odmena
Znalec má právo účtovať si každú, aj začatú hodinovú sadzbu podľa sadzobníka uvedeného v zákone. V prípade, že sa jedná o úkon, za ktorý znalcovi prináleží len podielová odmena alebo len paušálna odmena, hodinovú sadzbu neúčtuje.
b) podielová odmena
Podielovú odmenu si znalec môže uplatniť na základe určenej výšky východiskovej hodnoty predmetu znaleckého úkonu za podmienky, že určenie východiskovej hodnoty nehnuteľností a stavieb súvisí s vykonaním znaleckého úkonu alebo je predpokladom na vykonanie znaleckého úkonu alebo že je znaleckým úkonom ohodnocovanie stavieb a nehnuteľností. Z toho vyplýva, že ak sa jedná o znalecké posudky, tak to, koľko stojí znalecký posudok, pri uplatnení podielovej odmeny, závisí priamo od hodnoty nehnuteľnosti, pre ktorú je znalecký posudok vypracovaný. V prípade podielovej odmeny je stanovená aj jej minimálna výška.
Pri výpočte podielovej odmeny znalci vychádzajú zo vzorca:
kde „PO“ označuje podielovú odmenu zaokrúhlenú nahor v EUR, a „VH“ označuje východiskovú hodnotu predmetu úkonu. Východisková hodnota hlavných stavebných objektov je počítaná samostatne, pozemkov a príslušenstva spoločne. Príslušenstvom môžu byť napríklad studne, ploty, rozvody plynu, elektriny, kanalizácie či vody, spevnené komunikácie a pod. „n“ označuje počet predmetov, ktoré sú hodnotené.
Ak sú znaleckým úkonom znalecké posudky pre stanovenie hodnoty stavieb a nehnuteľností pre rôzne rozhodujúce obdobia, znalec je oprávnený si podielovú odmenu účtovať len za úkon pre jeden dátum. Pre ostatné dátumy sa jeho odmena vypočíta hodinovým spôsobom. Tak isto je to aj v prípade, ak znalec robí opakovane oceňovanie jednej a tej istej nehnuteľnosti. prvý krát si to, koľko stojí znalecký posudok určí podielovou odmenou, ostatné razy hodinovou.
c) paušálna odmena
Znalci majú nárok na účtovanie paušálnej odmeny podľa sadzobníka poplatkov za
– prevzatie spisu a prvotné oboznámenie sa s ním
– odovzdanie písomne vypracovaného stanoviska o tom, v akom štádiu sa rozpracovanosti sa znalecký úkon nachádza, na základe vyžiadania objednávateľa
– nahliadnutie do registrov alebo archívov pre účely vykonania znaleckého úkonu, ktoré sa označujú aj pojmom prešetrovanie
Odmena zahŕňa aj nárok na náhradu ušlej mzdy znalca, náklady, ktoré znalcovi vznikajú z dôvodu neustáleho vzdelávania sa a overovania odbornej spôsobilosti, náklady na poistenie znalca pre riziká z výkonu znaleckej činnosti, náklady na zabezpečenie materiálnotechnického vybavenia a pod.
Nepriznané znalečné
Ak znalec nevykonal znalecký úkon v dohodnutom termíne, ak nebol znalecký úkon v požadovanom rozsahu, ak si znalec počas znaleckej činnosti neplní svoje povinnosti podľa uznesenia súdu alebo iného orgánu verejnej moci, ktorý uznesenie vydal, je možné znalcovi nepriznať znalečné a zároveň požadovať od znalca vrátenie preddavku, ak bol poskytnutý. Znalec má možnosť odôvodniť neplnenie si povinností, avšak ak súd obhajobu znalca zamietne ako nedôvodnú a stanoví, že znalec si povinnosti neplnil zo subjektívnych dôvodov, znalečné mu nebude priznané. Zároveň má súd právo aj kontaktovať zoznam znalcov a podať návrh na sankcie voči znalcovi. Ministerstvo spravodlivosti SR, ktoré vedie zoznam znalcov SR môže znalca zo zoznamu vyškrtnúť alebo mu uložiť inú sankciu. Každý takýto zápis, ktorý následne zoznam znalcov zaeviduje, má negatívny vplyv na činnosť znalca a znalec tým stráca dôveryhodnosť.
Náhrada straty času a náhrada za hotové výdavky
Stratou času sa myslí obdobie, počas ktorého znalec nezarába, pretože sa musí venovať doplnkovým aktivitám znaleckej činnosti. Za stratu času sa môže považovať napríklad dochádzanie na miesto, kde sa vykonáva znalecké skúmanie a kde prebieha vykonávanie úkonov, ak je toto miesto rozdielne od miesta jeho výkonu činnosti, čiže od miesta sídla, prevádzky alebo miesta pobytu. Okrem cestovania to môže byť aj „stojné“, čiže ak musí znalec čakať na to, aby mohol pokračovať v znaleckom skúmaní a vykonávaní úkonu. Je to podobné ako napríklad pri taxi službách, kde si taxikár účtuje stojné. Za stratu času si znalec môže účtovať výšku poplatku podľa zákonne stanovených tabuliek.
Hotové výrobky sú náklady, ktoré vzniknú v súvislosti s vypracovaním úkonov, ktoré budú odovzdané zadávateľovi a nie sú zahrnuté v odmene. V prípade, že je zadávateľom súd alebo iný orgán verejnej moci, pri posudzovaní oprávneností výdavkov sa berie do úvahy hospodárnosť a účelovosť vynaložených výdavkov. V určitých prípadoch môže znalec pre výkon činnosti použiť aj vlastný automobil, avšak ten mu bude odsúhlasený len vtedy, ak je na to objektívny dôvod. Inak sa preplácajú výdavky na cestovné len do výšky hodnoty cestovného verejnou dopravou. Hotovými výdavkami okrem cestovného a stravného môžu byť tiež telekomunikačné náklady, konzultačné služby externých odborných poradcov, súdne a správne poplatky, výpisy z verejných listín, napríklad registra trestov či úverového registra, náklady za tlač a kopírovanie. Náhradu za hotové výrobky si znalci dojednávajú s objednávateľom buď paušálne alebo podľa skutočne vynaložených výdavkov na základe dokladov ako faktúr či pokladničných blokov. To znamená, že napríklad na to, koľko stojí znalecký posudok, vplýva aj spôsob účtovania hotových výrobkov. Najmä komplikovanejšie znalecké posudky sa môžu v celkovej cene líšiť, ak si zadávateľ dobre neodhadne či sa mu lepšie oplatí dohodnúť sa na paušálnom hradení hotových výdavkov alebo na základe skutočných dokladov.
Možnosti pri paušálnych výdavkoch
Ak sa znalec dohodol so zadávateľom na uplatňovaní paušálnych výdavkov, bude mu za konkrétne služby účtovať poplatky podľa sadzobníka poplatkov a v tom prípade pri vyúčtovaní nepredkladá zadávateľovi doklady o skutočných nákladoch, ktoré vynaložil na dané služby.
Znalci sú oprávnení účtovať paušálne poplatky za
– každý výtlačok predmetného úkonu, pričom rovnakú náhradu môže aplikovať aj za každé elektronické vyhotovenie, napríklad na DVD či USB nosiči.
– čiernobielu tlač pri písomnom podaní znaleckého úkonu, cena sa líši od formátu listu
– farebnú tlač s grafickým obsahom
– vyhotovenie zvukovej alebo obrazovej nahrávky, pričom paušálne účtovanie je po sekundách záznamu
Preddavok pri znaleckej činnosti
Znalec je oprávnený ešte pred výkonom znaleckých úkonov požadovať primeraný preddavok. Väčšinou je preddavok dohodnutý percentom z predpokladanej celkovej ceny alebo absolútnou hodnotou v EUR, ak vám znalec vie dopredu povedať, koľko stojí znalecký posudok. Preddavok za bežné znalecké posudky na nehnuteľnosti pre fyzické či právnické osoby sa štandardne, kvôli relatívne nízkej cene úkonu, nepraktizuje, ale záleží na dohode znalca s objednávateľom.
Vyúčtovanie znalečného
Znalečné je daňovým a účtovným dokladom. V prípade, že je znalec platiteľom dane z pridanej hodnoty, k cene za úkon pripočíta aj príslušné percento DPH. Pokiaľ vzniknú znalcovi počas znaleckého úkonu hotové výdavky, vo vyúčtovaní sa uvedú oddelene od odmeny.