METÓDY OCEŇOVANIA NEHNUTEĽNOSTÍ
Pre stanovenie všeobecnej hodnoty stavieb a iných nehnuteľností znalci pre znalecké posudky používajú štyri základné metódy:
- Metóda polohovej diferenciácie je najpoužívanejšou metódou, ktorú znalci nehnuteľností zapísaní do zoznamu znalcov používajú na oceňovanie nehnuteľností. Odhad nehnuteľnosti vypočítajú tak, že technickú hodnotu stavby upravia o koeficient polohovej diferenciácie.
- Porovnávacia metóda je podobne využívanou ako metóda polohovej diferenciácie a je založená na porovnávaní viacerých nehnuteľností s rovnakými alebo podobnými vlastnosťami.
- Výnosovú metódu používajú znalci najmä pri stanovení hodnoty pozemkov, ak je ich prenájmom možné získavať výnosy.
- Kombinovaná metóda je metóda, ktorá je vyjadrením priemeru výnosovej a technickej hodnoty nehnuteľnosti. Používa sa vtedy, keď je nehnuteľnosť schopná prostredníctvom prenájmu vytvárať výnosy.
Výpočet východiskovej hodnoty (VH)
Pri výpočte východiskovej hodnoty znalci nehnuteľností používajú vzorec:
VH = (RU x kCU x kV x kZP x kVP x kK x kM ) x M, znalci ju stanovujú v eur.
RU – rozpočtový ukazovateľ
Rozpočtové ukazovatele sú stanovené tvorbou rozpočtového ukazovateľa na mernú jednotku hodnoteného objektu podľa katalógov rozpočtových ukazovateľov určených ministerstvom alebo hodnoty základných rozpočtových nákladov na mernú jednotku porovnateľného objektu z katalógov rozpočtových ukazovateľov určených ministerstvom. Porovnateľný objekt pre oceňovanie nehnuteľností (rozpočtového ukazovateľa) sa vykoná podľa zatriedenia hodnoteného objektu do číselníka príslušnej klasifikácie stavieb, na základe ktorej bol použitý katalóg rozpočtových ukazovateľov zostavený. Ak ide o objekt, ktorý nie je uvedený v katalógoch, hodnotu základných rozpočtových nákladov na mernú jednotku stavebného objektu znalec stanoví podľa dostupnej cenovej kalkulácie (ponukový rozpočet) alebo na základe obstarávacích nákladov. Takto tvorené znalecké posudky sú tiež plne akceptovateľné a uznané.
kCU – koeficient vývoja cien
Ak sa odhad nehnuteľnosti robí v rozdielnom čase od času, kedy bol zostavený rozpočtový ukazovateľ porovnateľného objektu, znalci nehnuteľností pri výpočte východiskovej hodnoty použijú aj koeficient vývoja cien. Určujú ho pomocou verejne publikovaných indexov vývoja cien stavebných prác a materiálov v stavebníctve vydávaných Štatistickým úradom Slovenskej republiky po jednotlivých štvrťrokoch pre odbor stavebníctvo ako celok. Ak neboli k termínu ohodnotenia aktuálne indexy verejne publikované, odhadca nehnuteľností použije posledné zverejnené.
kV – koeficient vplyvu vybavenosti hodnoteného objektu
Oceňovanie nehnuteľností musí reagovať aj na rozdielne konštrukcie a vybavenie medzi porovnateľným a hodnoteným objektom. Pre vyjadrenie tohto rozdielu znalci využívajú práve koeficient vplyvu vybavenosti hodnoteného objektu, ktorý sa vypočíta podľa vzťahu:
kSi – koeficient štandardu i-tej konštrukcie alebo vybavenia vyjadruje štandardný, nadštandardný alebo podštandardný vzťah hodnotenej nehnuteľnosti ku porovnateľnej. V prípade, ak sa v cenových podieloch porovnateľného objektu uvedených v katalógoch rozpočtových ukazovateľov nachádza konštrukcia alebo vybavenie, ktoré sa na hodnotenom objekte nevyskytuje, koeficient sa rovná nule, ak sa na porovnateľnom objekte nachádza konštrukcia či vybavenie, ktoré sa na hodnotenej nenachádza. Koeficient má hodnotu menšiu ako 1, ak sú vybavenie alebo konštrukcia hodnoteného objektu podštandardné, väčšia ako 1 ak sú nadštandardné. Pri určovaní koeficientu sa zohľadňuje aj podiel hodnotenej konštrukcie alebo vybavenia na stavbe ako celku.
cpi – ukazovateľ, ktorý zohľadňuje cenový podiel i-tej konštrukcie alebo vybavenia vybraného porovnateľného objektu uvedený v katalógoch rozpočtových ukazovateľov,
cpnj – cenový podiel j-tej konštrukcie alebo vybavenia. Ak je výber porovnateľného objektu oproti hodnotenému objektu zhodný, koeficient sa rovná 1. Ak znalec zistí, že konštrukcia alebo vybavenie hodnoteného objektu sú navyše v porovnaní s cenovými podielmi porovnateľného objektu uvedených v katalógoch rozpočtových ukazovateľov, stanoví hodnotu väčšiu ako 1. Koeficient je tiež možné v zdôvodniteľných prípadoch určiť odborným odhadom.
kZP – koeficient vplyvu zastavanej plochy hodnotenej stavby
Oceňovanie nehnuteľností, ktoré robia znalci zapísaní v zozname znalcov a na základe ktorého je tvorený každý znalecký posudok je závislé aj na zastavanej ploche hodnotenej stavby. jej vplyv vyjadruje vo vzorci koeficient zastavanej plochy. Na výpočet koeficientu odhadca nehnuteľností použije katalóg rozpočtových ukazovateľov. Priemernú zastavanú plochu znalec vypočíta ako aritmetický priemer zastavaných plôch všetkých podlaží v stavbe.
kVP – koeficient vplyvu konštrukčnej výšky podlaží hodnotenej stavby
Je vyjadrením rozdielu cien konštrukcií a vybavenia závislých od konštrukčnej výšky v porovnaní s priemernou konštrukčnou výškou hodnotenej a porovnateľnej stavby. Za hodnotu priemernej konštrukčnej výšky znalci nehnuteľností berú vážený priemer konštrukčných výšok všetkých podlaží stavby alebo jej časti. Ako váha sa použije veľkosť zastavanej plochy príslušného podlažia.
kK – koeficient konštrukčno-materiálovej charakteristiky
Ak nebol rozdiel ceny, ktorý vznikol z rozdielnosti použitého materiálu nosnej konštrukcie stavby, zohľadnený už v koeficiente vplyvu vybavenosti hodnoteného objektu, odhadca nehnuteľností ho zohľadní v kK. Hodnotu rovnú 1 dosiahne hodnotený objekt, ak je jeho konštrukčno-materiálová charakteristika zhodná s tými, ktoré sú použité pri porovnateľnom objekte.
kM – koeficient vyjadrujúci územný vplyv
Vďaka nemu môže odhadca nehnuteľností vyjadriť rozdiel v nákladoch na výstavbu z dôvodu dopravnej dostupnosti a vzdialenosti, možnosti vybavenia staveniska a pod.
M – počet merných jednotiek.
* Vychádza z technickej normy, na základe ktorej je vytvorený určený rozpočtový ukazovateľ a určuje počet merných jednotiek objektu, ktorý je predmetom hodnotenia.
Postup výpočtu hodnoty vyjadrujúcej opotrebenie stavby (HO) a výpočtu technického stavu stavby (TS)
Ďalším vzorcom, ktorý bežne znalecké posudky obsahujú, je vzorec pre výpočet technického stavu stavby, vyjadrený v percentách:
TS = 100 – O [%],
kde
„O“ vyjadruje opotrebenie stavby. Opotrebenie stavby vyjadruje znehodnotenie technického stavu stavby v závislosti od predpokladanej životnosti stavby, spôsobu jej užívania a údržby a v závislosti od veku stavby. Znalci vyjadrujú opotrebenie v percentách a počítajú ho lineárnou alebo analytickou metódou, pričom používajú nasledovné názvoslovie:
Vek stavby (V) – rozdiel roku, ku ktorému znalec odhad nehnuteľnosti vykonáva, a roku, v ktorom bolo vydané právoplatné kolaudačné rozhodnutie. Ak došlo k užívaniu stavby skôr, jej vek je počítaný spôsobom, že od roku, ku ktorému sa oceňovanie nehnuteľností vykonáva, sa odpočíta rok, v ktorom sa preukázateľne stavba začala užívať. V prípade, že týmto spôsobom nie je možné zistiť vek stavby a nie je možné ho určiť ani na základe iných dokladov, určí sa zdôvodneným odborným odhadom.
Základná životnosť stavby (ZZ) – predpokladaná životnosť daného typu stavieb v rokoch, v závislosti od ich konštrukčno-materiálového riešenia a klasifikačného zatriedenie.
Životnosť stavby (Z) – celková predpokladaná životnosť stavby pri bežnej údržbe od jej vzniku až do úplného zániku. Životnosť stavby určuje znalec na základe jej konštrukčno-materiálového riešenia, technického stavu, vykonávanej údržby a spôsobu a intenzity užívania. Pre znalecký odhad nehnuteľnosti je jej vypočítaná životnosť veľmi významná. Udáva sa v rokoch..
Výpočet opotrebenia nadstavieb, prístavieb a samostatne ohodnocovaných častí stavby pri lineárnej metóde sa vykonáva individuálne za každý rok ich veku rovnakým spôsobom, ale ukončenie predpokladanej životnosti odhadca nehnuteľností určí vždy pre celú stavbu k rovnakému roku. Váženým priemerom opotrebení jednotlivých častí stavby môže znalec pri lineárnej metóde vypočítať celkové opotrebenie stavby, kde váhou je merná jednotka použitá pri výpočte východiskovej hodnoty.
Opotrebenie nedokončených stavieb určí odhadca nehnuteľností odborným odhadom.
Znalecké posudky a všeobecná hodnota stavieb v nich vypočítaná metódou polohovej diferenciácie a porovnávacou metódou
1) Metóda polohovej diferenciácie
Znalecký posudok použitím tejto metódy sa samostatne robí pre:
- byty a nebytové priestory
- ostatné stavby
Základným vzorcom pre výpočet hodnoty metódou polohovej diferenciácie je:
VŠH = TH . kPD [€], kde TH označuje technickú hodnotu stavby a kPD koeficient polohovej diferenciácie, ktorý je vyjadrením vplyvu polohy a ďalších faktorov na všeobecnú hodnotu v aktuálnom čase a na danom mieste. KPD môže byť stanovený pre každú stavbu samostatne, ale aj pre súbor stavieb ako celku.
VŠH znalci nehnuteľností počítajú buď pre byty a nebytové priestory (VŠHB) alebo pre ostatné stavby (VŠHS)
1. faktory koeficientu polohovej diferenciácie pre byty a nebytové priestory
Najčastejšie vplývajúcimi faktormi, ktoré znalci používajú pre výpočet kPD:
- počet bytových jednotiek v bloku, bytovom dome, na poschodí,…
- orientácia bytu k svetovým stranám,
- pozícia bytu v bytovom dome,
- situácia na trhu s bytmi v danej lokalite, na konkrétnom sídlisku či mestskej časti,
- situácia na trhu práce – miera nezamestnanosti, možnosti práce,
- poloha bytového domu vzhľadom k centru obce,
- aktuálny technický stav bytu aj celého bytového domu, v ktorom sa byt nachádza
- vybavenosť a príslušenstvo bytu,
- okolitá výstavba a zástavba pri bytovom dome, príslušenstvo bytového domu,
- skladba obyvateľstva v obytnom dome aj na sídlisku či časti mesta
- dopravná situácia a občianska vybavenosť v lokalite,
- existencia prírody a kvalita životného prostredia v okolí bytového domu
- názor znalca
2. faktory koeficientu polohovej diferenciácie pre ostatné stavby
- druh nehnuteľnosti a jej technický stav,
- trh s nehnuteľnosťami v danom území,
- dostupnosť inžinierskych sietí,
- kúpna sila obyvateľstva a pracovné príležitosti,
- vzdialenosť nehnuteľnosti od centra obce a občianska vybavenosť,
- prevládajúca zástavba v lokalite, kde sa nehnuteľnosť nachádza,
- príslušenstvo nehnuteľnosti,
- zloženie obyvateľstva v danej lokalite,
- orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám,
- reliéf terénu,
- cestná sieť a možnosti hromadnej dopravy v danej lokalite,
- prírodná lokalita a kvalita životného prostredia v lokalite,
- územný plán lokality, možnosti ďalšieho rozšírenia nehnuteľnosti,
- dosahovanie výnosu z nehnuteľnosti,
- názor znalca
2) Porovnávacia metóda
Znalecké posudky, v ktorých znalec počíta všeobecnú hodnotu stavieb porovnávacou metódou, majú uplatnený transakčný prístup, pri ktorom musia byť na porovnanie vhodné minimálne tri podobné nehnuteľnosti. Táto metóda však v sebe niekedy skrýva aj možnosť uplatnenia osobných negatívnych pohnútok znalca a tým určiť nereálnu hodnotu nehnuteľnosti. Napríklad nevhodným výberom (či už drahších alebo lacnejších) nehnuteľností a stavieb. Aj preto je
odporúčané prezrieť si zoznam znalcov a zistiť, či znalec, ktorý bude vypracovávať, prípadne už vypracoval znalecký posudok, nebol v minulosti za podobný prehrešok sankcionovaný, prípadne či mu nebola pozastavená činnosť. Všetky tieto informácie zoznam znalcov o znalcoch eviduje. Porovnanie stavieb a nehnuteľností je robené na mernú jednotku, ktorou je zastavaná plocha, obostavaný priestor, podlahová plocha, kus a podobne s tým, že pre korektné ohodnotenie nehnuteľnosti sa musí brať ohľad na odlišnosti medzi porovnávanými objektmi a hodnoteným objektom.
Druhou možnosťou hodnotenia je využiť matematickú štatistiku. Tá sa uplatňuje, ak je k dispozícii dostatočný súbor nehnuteľností na porovnanie, ktorý vyžadujú podmienky matematickej štatistiky.
Všetky podklady, ktoré odhadca nehnuteľností pri porovnávaní používa, musia byť identifikovateľné. Takýmito dokladmi sú napríklad ponuky realitných kancelárií, doklady o prevode nehnuteľnosti a podobne. Zároveň je nevyhnutné vylúčiť všetky vplyvy, ktoré môžu hodnotu nehnuteľnosti skreslovať. Typickým príkladom je príbuzenský vzťah medzi predávajúcim a kupujúcim alebo stav tiesne, v ktorom je predávajúci nútený pristúpiť k predaju nehnuteľnosti.
Pri porovnávaní sa berú do úvahy tri hlavné skupiny faktorov:
- ekonomické faktory – spôsob platby pri predaji, spôsob a deň prevodu nehnuteľnosti,…
- faktory umiestnenia – atraktívnosť lokality, miesto a miesto,…
- fyzické a konštrukčné faktory – úroveň štandardu, použité konštrukčné materiály, príslušenstvo prislúchajúce porovnávanej nehnuteľnosti,…
Všeobecná hodnota pozemkov metódou polohovej diferenciácie
Pozemky sa podľa Vyhlášky č. 492/2004 delia na:
1.) Pozemky v zastavanej časti obce; nepoľnohospodárske a nelesné pozemky mimo zastavaného územia obce; pozemky v zriadených záhradkárskych osadách; pozemky mimo zastavaného územia obce určené na stavbu; pozemky v pozemkových obvodoch jednoduchých pozemkových úprav na usporiadanie vlastníckych a užívacích pomerov k pozemkom, ktoré sa nachádzajú pod osídleniami marginalizovaných skupín obyvateľstva a v hospodárskych dvoroch
2.) Poľnohospodárske pozemky druhu orná pôda alebo trvalý trávny porast nachádzajúce sa mimo zastavaného územia obce
3.) Poľnohospodárske pozemky druhu chmeľnica, vinica, ovocný sad, ktoré sa nachádzajú mimo zastavaného územia obce a záhrady mimo zriadených záhradkárskych osád
4.) Lesné pozemky mimo zastavaného územia obce
Koeficienty polohovej diferenciácie pre skupinu pozemkov 1.)
- východisková jednotková hodnota pozemku – rozdeľuje jednotkovú cenu pozemku podľa miest, v ktorom sa nachádza. Jej hodnota môže byť od 3,32 €/m2 do 66,39 €/m2
- pokiaľ sa jedná o lokalitu, ktorá sa nachádza v blízkosti veľkého mesta s vyššou východiskovou hodnotou ako je východisková hodnota samotnej obce, v ktorej katastri sa lokalita nachádza a zároveň je to lokalita s veľkým významom bývania či obchodu, môže táto lokalita dosiahnuť až do 60% východiskovej hodnoty blízkeho veľkého mesta, minimálne však hodnotu stanovenú pre danú obec.
- koeficient všeobecnej situácie – určuje sa podľa hlavnej funkcie lokality a podľa zároveň podľa umiestnenia lokality. Či sa jedná o centrum mesta, či lokalitu s významným obchodným zameraním, či je pozemok v lukratívnej až exkluzívnej časti
- koeficient intenzity využitia – podobný ako koeficient všeobecnej situácie, určuje sa podľa druhu nehnuteľnosti, podľa toho v akej okolitej zástavbe sa nachádza, či ide o rodinný dom, či o obchodné centrum apod. Intenzita využitia pozemkov sa posudzuje podľa skutočného využitia pozemkov k dátumu, ku ktorému znalec znalecký posudok vypracováva.
- koeficient dopravných vzťahov – ako už názov naznačuje, znalci skúmajú, či sa v blízkosti nachádza cestná infraštruktúra, za aký čas je možné dostať sa do centra najbližšej alebo významnej obce, či existuje verejná doprava,…
- koeficient funkčného využitia – znalci nehnuteľností ním zvyšujú alebo znižujú hodnotu celkového koeficientu polohovej diferenciácie v závislosti od toho či je pozemok určený na obchod, na bývanie, či je určený len pre poľnohospodárske účely a podobne. Posudzuje sa podľa územnoplánovacej dokumentácie, ktorá je platná pre dátum, ku ktorému je znalecký posudok robený. Na hodnotu koeficientu vplýva atraktivita posudzovanej lokality a podmienky pre výstavbu.
- koeficient technickej infraštruktúry pozemku – odzrkadľuje prístupnosť verejných sietí, ako napríklad voda, plyn, kanalizácia či elektrika a možnosť pripojenia sa k nim.
- povyšujúce a redukujúce faktory – uplatňujú sa, pokiaľ sa zistia ďalšie fakjty o danom pozemku a neboli zohľadnené v niektorom z predchádzajúcich koeficientov. Napríklad to môže byť vyššie alebo menšie využitie pozemku podľa územného plánu v porovnaní s využitím, ktoré je na pozemku aktuálne, taktiež významným povyšujúcim faktorom je lokalita s veľkým záujmom o cestovný ruch a podobne. Redukujúcimi faktormi môže byť napríklad zvýšený hluk z cestnej, železničnej či leteckej dopravy, vecné bremená, …
Koeficienty polohovej diferenciácie pre skupinu pozemkov 2.)
- koeficient polohovej diferenciácie zohľadňuje do akej miery je daná poľnohospodárska pôda schopná reprodukovať, vyjadruje tiež špecifiká umiestnenia, odzrkadľuje trh s poľnohospodárskou pôdou v danom mieste a čase, technické úpravy na poľnohospodárskej pôde, environmentálne funkcie a iné špecifické faktory
Koeficienty polohovej diferenciácie pre skupinu pozemkov 3.)
- koeficient má veľmi podobný význam ako v predošlej skupine
Koeficienty polohovej diferenciácie pre skupinu pozemkov 4.)
- koeficient všeobecnej situácie dopytu po úžitkoch funkcií lesa sa stanovuje podľa hustoty obyvateľstva na km2 v danom okrese
- koeficient lesnatosti – podľa percentuálneho podielu lesa v danom regióne či okrese. Lesnatosť je možné zistiť na lesnom úrade v sídle okresu
- koeficient využiteľnosti lesného majetku – skupiny lesov sú rozdelené podľa možnosti komerčného využitia ich produkčnej funkcie
Všeobecná hodnota nájmu za pozemok
Znalecké posudky, ktoré riešia všeobecnú hodnotu nájmu za pozemok vychádzajú z porovnávacej metódy, kde musia znalci pri určení hodnoty porovnať minimálne 3 podobné pozemky, alebo je hodnota počítaná podľa vzorca:
kde
k je úrokovou mierou,
VŠHPOZMJ vyjadruje všeobecnú hodnotu pozemku na mernú jednotku [€/m2],
kN je koeficient, ktorý zohľadňuje daňové zaťaženie daňou z príjmu. Ten sa vypočíta podľa vzťahu (100+daň z príjmu)/100,
n označuje predpokladanú dobu návratnosti investície, väčšinou v intervale 15 až 40 rokov, na ktorú vplývajú ekonomické, polohové a fyzické faktory.
V prípade, že potrebujete znalecký posudok, v ktorom je predmetom stanovenie všeobecnej hodnoty nájmu za pozemok, je vhodné na výber vhodného znalca použiť zoznam znalcov, nakoľko nie všetci znalci majú skúsenosti a oprávnenie na znalecké posudky tohto druhu. Každý jeden znalec našej spoločnosti je overený so skúsenosťami v potrebnom odbore alebo odvetví, ako určuje zoznam znalcov.
Všeobecná hodnota závad
Závady viaznuce na pozemkoch, stavbách či iných nehnuteľnostiach znalci označujú ako vecné bremená. Všeobecnú hodnotu vecného bremena znalci nehnuteľností počítajú podľa vzorca:
kde
OZt = trvalo odčerpateľný zdroj [eur/rok] = rozdielu budúcich znížených odčerpateľných zdrojov oproti bežným odčerpateľným zdrojom. Ako príklad je možné uviesť napríklad zvýšenie alebo zníženie ročnej nájomnej sadzby, ktorá vyplýva z vecného bremena,
n = časové obdobie, počas ktorého vecné bremeno trvá. Ak sa jedná o neobmedzené vecné bremeno, v tom prípade je n = 20 rokov,
k – úroková miera v desatinnom tvare