Presné ohodnotenie nehnuteľností

Ohodnotenie nehnuteľnosti 

Stanovenie hodnoty nehnuteľnosti je dôležitým krokom pri rôznych právnych a finančných úkonoch. Správne ohodnotenie poskytuje informácie o aktuálnej hodnote nehnuteľnosti a umožňuje isté rozhodovanie pri predaji, kúpe, dedičstve či riešení sporov. 

Dôležitosť ohodnotenia nehnuteľností 

Ocenenie nehnuteľnosti je proces, ktorý zahŕňa hodnotenie rôznych faktorov ako lokalita, stav budovy, trhové podmienky a ďalšie. Hodnota nehnuteľnosti môže byť určená pre rôzne účely vrátane predaja, kúpy, refinancovania hypotéky, dedičstva alebo rozvodového konania. 

Hlavné faktory ovplyvňujúce hodnotu nehnuteľnosti 

– Lokalita: Poloha nehnuteľnosti je jedným z najvýznamnejších faktorov. Nehnuteľnosti v centrálnych oblastiach mesta majú zvyčajne vyššiu hodnotu než tie na periférii. 

– Stav nehnuteľnosti Fyzický stav, vek a kvalita konštrukcie významne ovplyvňujú hodnotu. 

– Trhové podmienky: Ekonomická situácia a dopyt na trhu môžu spôsobovať výkyvy cien. 

– Právne aspekty: Prítomnosť právnych obmedzení alebo bremien môže znižovať hodnotu nehnuteľnosti. 

Metódy ohodnotenia nehnuteľností 

– Odborný odhad znalcom: Znalec, ktorý má potrebné znalosti trhu, právne a technické aspekty, vytvorí podrobný odhad. Tento postup je najpresnejší a často požadovaný pri súdnych a bankových úkonoch. 

– Online ocenenie nehnuteľnosti: Rýchly a pohodlný spôsob získania predbežného odhadu hodnoty. Existuje mnoho online platforiem, ktoré ponúkajú ocenenie nehnuteľnosti zdarma alebo za malý poplatok. 

– šeobecná hodnota nehnuteľnosti: Približný odhad, ktorý zohľadňuje všeobecné trhové podmienky, používaný pri interných finančných rozhodnutiach. 

Ocenenie nehnuteľnosti pri dedičskom konaní 

Pri dedičskom konaní je nevyhnutné presne stanoviť hodnotu majetku na účely rozdelenia dedičstva. Tento proces musí vykonať znalec, ktorý vypracuje podrobný znalecký posudok, používaný v dedičskom konaní. 

Rôzne typy oceňovania nehnuteľností 

– Ocenenie bytu: Zohľadňuje veľkosť, stav, lokalitu bytu a ďalšie relevantné faktory. 

– Ocenenie domu: Zahŕňa posúdenie stavebno-technického stavu, veľkosti pozemku a prístupu k inžinierskym sieťam. 

– Oceňovanie pozemkov: Hodnota sa určuje podľa účelu využitia, umiestnenia a dostupnosti. 

– Ocenenie rodinného domu: Okrem samotného domu sa hodnotí aj okolitý pozemok a vybavenosť. 

Hodnota vecného bremena 

Vecné bremeno môže výrazne ovplyvniť hodnotu nehnuteľnosti. Ide o právne obmedzenie, ktoré umožňuje tretej osobe užívať alebo obmedziť používanie vašej nehnuteľnosti. Znalec zohľadní tieto faktory pri stanovení konečnej hodnoty. 

Výhody profesionálneho ohodnocovania 

– Presnosť a spoľahlivosť: Profesionálne ohodnotenie poskytuje presnú hodnotu, uznávanú bankami a súdmi. 

– Komplexný pohľad: Znalci zohľadňujú všetky relevantné faktory a poskytujú ucelený pohľad na hodnotu nehnuteľnosti. 

– Právna istota: Pri právnych sporoch alebo dedičskom konaní je znalecký posudok nevyhnutný. 

 Stanovenie hodnoty nehnuteľnosti je nevyhnutné pre úspešné právne a finančné rozhodnutia. Či už plánujete predaj, kúpu alebo riešenie dedičstva, správne ocenenie vám poskytne potrebnú istotu a ochranu vašich investícií. 

URČOVANIE VŠEOBECNEJ HODNOTY STAVIEB A NEHNUTEĽNOSTÍ

Oceňovanie nehnuteľností a stanovovanie ich všeobecnej hodnoty prebieha vo viacerých krokoch. Odhadca nehnuteľností odhaduje všeobecnú, východiskovú, technickú a výnosovú hodnotu stavieb a iných nehnuteľností, pričom pre účely znaleckého oceňovania je stavbou stavebná konštrukcia, ktorá vznikne kombináciou stavebnej práce a stavebných prvkov.

Znalecký posudok môže byť vypracovaný aj pre cesty, letiskové dráhy, golfové ihriská, rozvody energií apod. Všetky tieto sa radia medzi inžinierske stavby, bytové a nebytové budovy medzi pozemné stavby, podobne ako podzemné sklady.

Aby sa objekt mohol nazývať stavbou, musí dôjsť k úprave podkladu, na ktorú bude stavba osadená alebo musí byť stavba pevne spojená so zemou, napríklad súčiastkami o inú konštrukciu, pevným základom, pripevnením na jestvujúce siete, prípadne môže byť umiestnená pod zemou.

Spôsob osadenia stavby vplýva aj na všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti a je súčasťou jej výpočtu pre znalecký posudok.

V niektorých prípadoch ministerstvo alebo ním poverený orgán určuje podmienky pre zoznam znalcov, z ktorého musí byť vybraný konkrétny znalec, ktorý môže vykonať špecifické ohodnotenie nehnuteľností a ktorou metódou má byť odhad nehnuteľnosti robený, keď sa jedná o verejné nehnuteľnosti.

Pre pochopenie pojmov, ktoré sú pri znaleckej činnosti využívané, uvádzame ich stručné vysvetlenie.

1. Všeobecná hodnota nehnuteľnosti je výsledný, znaleckým skúmaním objektivizovaný, odhad nehnuteľnosti. Je to odhad najpravdepodobnejšej hodnoty oceňovanej nehnuteľnosti v čase hodnotenia, ktorú by pri poctivom predaji mali kupujúci a predávajúci dosiahnuť za predpokladu, že predajná cena nehnuteľnosti nie je ovplyvnená nekalým motívom. Znalci v prípade nekalých motívov riskujú odobratie preukazu znalca a zoznam znalcov ich môže vyškrtnúť zo svojich radov.

2. Východiskovou hodnotou stavieb znalci vyjadrujú odhad ceny bez dane z pridanej hodnoty, za ktorú by bolo možné oceňovanú nehnuteľnosť postaviť v čase jej hodnotenia.

Pre ohodnotenie nehnuteľností sa používajú tzv. rozpočtové ukazovatele, pričom:

• musí ich byť možné jednoznačne identifikovať a to:
  • názvom
  • zatriedením do číselníka podľa klasifikácie stavieb
  • jednotkovou hodnotou určenou na základe verejne vydávaných katalógov určených ministerstvom, z ktorého bol rozpočtový ukazovateľ vybraný alebo vytvorený. Jednotkovú hodnotu znalci upravujú preskúmateľným spôsobom na základe vlastností oceňovanej stavby. Určujúcimi vlastnosťami sú najčastejšie:
    • výška podlaží
    • plocha podlaží
    • zastavanosť objektu
    • obostavaný priestor objektu
    • vybavenosť objektu,
    • konštrukčno-materiálová charakteristika a pod.)

Pre korektné ohodnotenie nehnuteľností a z neho vychádzajúce relevantné znalecké posudky je nevyhnutné, aby znalec jednotkovú hodnotu prepočítal do cenovej úrovne aktuálnej k termínu, ku ktorému sa odhad nehnuteľnosti robí.

Ak je robený znalecký posudok pre stavby, ktoré obsahujú aj časti konštrukčne či účelom využitia výrazne sa líšiace od hlavného typu konštrukcie a hlavného účelu ( napríklad bytové domy s obchodnými prevádzkami, výrobné haly s kanceláriami, priemyselné budovy s administratívnymi prístavbami atď.) východisková hodnota sa môže vypočítať ako súčet ohodnotení jednotlivých častí.

Pri vodorovnom delení sa obstavaný priestor základov a strechy, t. j. spoločných častí stavby, rozdelí podľa pomerov obstavaného priestoru vrchnej stavby jednotlivých častí.

Obdobným spôsobom znalec postupuje aj keď vypracováva znalecký posudok na vstavby v halových objektoch. Obstavaný priestor vstavby nezmenšuje celkový obstavaný priestor stavby. V koeficiente vybavenosti stavby sa nezohľadňuje vybavenie vstavby a naopak.

Ak sa jedná o časť stavby, ktorá nemá výrazný podiel na celkovej stavbe, ohodnotenie nehnuteľností sa vykonáva podľa prevažujúcich častí.

Koeficienty vplyvu zastavanej plochy a vplyvu výšky podlaží znalci nehnuteľností štandardne nepoužívajú pri odhade nehnuteľností, akými sú napríklad bytové domy či inžinierske stavby.

3. Technická hodnota stavby

V prípade, že znalci robia odhad nehnuteľnosti, ktorá podlieha opotrebeniu, počítajú jej tzv. technickú hodnotu. Odhadca nehnuteľnosti, keď robí znalecké posudky, očistí východiskovú hodnotu nehnuteľnosti o výšku amortizácie. Pre výber vhodného znalca je potrebné použiť zoznam znalcov, v ktorom ministerstvo spravodlivosti eviduje znalcov oprávnených vyhotovovať znalecké posudky

4. Pri výpočte výnosovej hodnoty nehnuteľnosti znalec odhaduje, aká je súčasná hodnota budúcich disponibilných výnosov z využitia nehnuteľnosti, v prípade, že bude nehnuteľnosť prenajímaná. Konečnú hodnotu ovplyvňuje riziková sadzba, o ktorú znalec výnosovú hodnotu znižuje.

Metódy stanovovania hodnoty nehnuteľnosti

Pri stanovení všeobecnej hodnoty stavieb a iných nehnuteľností sa používajú 4 základné metódy. Znalec rozhoduje, ktorú metódu v znaleckom posudku využije a svoje rozhodnutie zdôvodní. Na oceňovanie nehnuteľností ma možnosť použiť aj viacero metód, avšak podľa účelu, pre ktorú sa ohodnotenie nehnuteľností vypracováva, je vybratá hodnota vypočítaná najrelevantnejšou metódou.

1. Metódu polohovej diferenciácie používajú znalci pri stanovovaní hodnoty nehnuteľností asi najčastejšie. Jej základ tvorí koeficient polohovej diferenciácie, ktorým upravia technickú hodnotu stavby. Ten v sebe zahŕňa viacero samostatných koeficientov, ktorých hodnoty vychádzajú zo stanovených tabuliek. Je povinnou metódou pri určovaní všeobecnej hodnoty stavieb a nehnuteľností nemocníc a zdravotníckych zariadení.
2. Porovnávacia metóda využíva pri hodnotení stavby či na ohodnotenie nehnuteľností podobné nehnuteľnosti vzhľadom na lokalitu, rozlohu, stav apod. Je podobne ako metóda polohovej diferenciácie veľmi využívanou a pre výpočet čo najobjektívnejšej hodnoty znalci využívajú aktuálne dokumenty ako napríklad kúpno-predajné zmluvy, z čoho logicky vyplýva, že táto metóda je relevantná pre nehnuteľnosti, pri ktorých len nedávno nastala zmena vo vlastníctve.
3. Výnosová metóda je používaná pre oceňovanie nehnuteľností, v tomto prípade špeciálne pozemkov a to za predpokladu, že sú vhodné na získavanie výnosov z ich prenájmu.
4. Kombinovaná metóda je metóda, ktorá je priemerom výnosovej a technickej hodnoty nehnuteľnosti. Z uvedeného je jasné, že znalec používa pre účely znaleckého posudku túto metódu v prípade, že je nehnuteľnosť schopná majiteľovi vytvárať výnosy formou prenájmu. Ohodnotenie nehnuteľností touto metódou má význam napríklad v prípade prezentácie projektu pred potenciálnymi investormi.

Oceňovanie pozemkov

Kompletným členením pozemkov aj všetkými spôsobmi výpočtu všeobecnej hodnoty vrátane jednotlivých koeficientov a na hodnotu vplývajúcich faktorov obsahuje Vyhláška č. 492/2004 Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky. Podľa tejto vyhlášky sa pozemky delia na:

• Pozemky v zastavanej časti obce; nepoľnohospodárske a nelesné pozemky mimo zastavaného územia obce; pozemky v zriadených záhradkárskych osadách; pozemky mimo zastavaného územia obce určené na stavbu; pozemky v pozemkových obvodoch jednoduchých pozemkových úprav na usporiadanie vlastníckych a užívacích pomerov k pozemkom, ktoré sa nachádzajú pod osídleniami marginalizovaných skupín obyvateľstva a v hospodárskych dvoroch
• Poľnohospodárske pozemky druhu orná pôda alebo trvalý trávny porast nachádzajúce sa mimo zastavaného územia obce
• Poľnohospodárske pozemky druhu chmeľnica, vinica, ovocný sad, ktoré sa nachádzajú mimo zastavaného územia obce a záhrady mimo zriadených záhradkárskych osád
• Lesné pozemky mimo zastavaného územia obce

Nedokončené a poškodené stavby

Nadstavby, prístavby a rozostavané stavby, ktoré sú v období medzi začiatkom výstavby a vydaním kolaudačného rozhodnutia, znalci označujú pojmom nedokončené stavby a aj pre tie vypracovávajú znalecké posudky. Samozrejme, pokiaľ sa jedná o zoznam znalcov, v ňom je možné vyhľadať vhodného znalca podľa odboru a odvetvia aj pre nedokončené stavby. Medzi nedokončené stavby sa radia tiež stavby, na ktorých sa vykonáva rekonštrukcia a modernizácia. Začiatkom výstavby sa podľa stavebného zákona rozumie fyzické začatie stavebných prác na hodnotenom objekte. Oceňovanie nehnuteľností, ktoré sú v katastri zapísané ako rozostavané, sa často využíva pre účely postupného čerpania úveru. Znalci, ktorých si investor vyberá zo zoznamu znalcov, znalecký posudok robia podobným spôsobom ako v prípade dokončených nehnuteľností. Ak sa s výstavbou stavby ešte nezačalo, jej východisková hodnota sa nepočíta. Východisková hodnota nedokončenej stavby sa vypočíta podľa stavebným úradom overenej projektovej dokumentácie, t.j. podľa východiskovej hodnoty dokončenej stavby, s tým, že sa odráta časť nedokončených a nevyhotovených konštrukcií a vybavení podľa ich pomerného percentuálneho zastúpenia na celej stavbe.

Rovnakým spôsobom znalci postupujú, aj keď sa jedná o odhad ceny nehnuteľnosti poškodenej stavby. Poškodením nie je fyzické ani morálne starnutie jednotlivých konštrukcií alebo vybavení, ani dôsledok zanedbanej údržby hodnoteného objektu.

V prípade, že ide o znalecký posudok pre účel hypotekárneho úveru, je dobré konzultovať s bankou ohľadne výberu znalca a vybrať ideálne nejakého bankou odporúčaného. Banky majú väčšinou interný zoznam znalcov, ktorých znalecké posudky schvaľujú rýchlejšie a efektívnejšie. Naši znalci nemajú pozastavenú činnosť ani nie sú zo zoznamu znalcov vyškrtnutí a ich znalecké posudky sú akceptované všetkými bankami na Slovensku.

Všeobecná hodnota stavieb, ktoré sú určené na odstránenie

Aby mohla byť stavba odstránená, musí to povoliť, prípadne jej odstránenie sám nariadiť, stavebný úrad, pod ktorý daná obec, v ktorej katastri sa stavba nachádza, spadá. Všeobecná hodnota takýchto stavieb sa počíta ako rozdiel medzi výnosmi, ktoré by vznikli po predaji použiteľného materiálu z odstránenej stavby a nákladmi, ktoré bude potrebné vynaložiť na odstránenie budovy a odpratanie nepotrebného materiálu. Do nákladov sa započítavajú aj výdavky spojené s uskladnením stavebného odpadu na skládku.

Závady

Závadami, ktoré viaznú na pozemkoch, stavbách či iných nehnuteľnostiach sú vecné bremená. Tie je možné rozdeliť na vecné bremená s povinnosťou:

• konať – napríklad povinnosť umožniť doživotné bývanie v nehnuteľnosti,
• zdržať sa – napríklad povinnosť dodržať pri stavbe určitú výšku (oplotenia, záhradného domčeka, prístrešku na auto,…),
• strpieť – sem sa radia napríklad práva prechodu a prejazdu, právo užívať nehnuteľnosť a podobne.

Znalecké posudky štandardne musia pri výpočte všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti a stavieb existenciu vecného bremena zohľadniť. Sú však vo vyhláške uvedené aj výnimky, kedy znalecké posudky nehnuteľností a stavieb vecné bremená nezohľadňujú. Je to v prípadoch, keď sa všeobecná hodnota jednotlivých vecných bremien stanoví na požiadanie štátneho orgánu, pre účely exekučného konania alebo ak sa jedná o právny úkon podľa osobitého predpisu.

Odhad práv spojených s nehnuteľnosťou je výsledkom skúmania výhod, ktoré tieto práva prinášajú oprávnenému (vlastníkovi) v období jedného roka. Hodnota tejto výhody sa násobí pri časovo neobmedzených právach hodnotou dvadsať, pri časovo obmedzených právach počtom rokov, počas ktorých má právo ešte trvať, najviac však dvadsiatimi.

Odhad závad viaznucich na nehnuteľnosti znalci robia podľa výšky hospodárskej ujmy, ktorá vyplýva zo závady pre zaťaženého (vlastníka). Výpočet sa vykoná rozdielom budúcich znížených odčerpateľných zdrojov oproti bežným odčerpateľným zdrojom počas časovo obmedzeného obdobia. Pri závadách, ktoré majú neobmedzené trvanie, je základom výpočtu obdobie dvadsiatich rokov.