Znalecký posudok nehnuteľnosti na dom, pozemok
Expertíza je povestná tým, že vytvára prehľadné a šikovné posudky, ktoré môžu prekvapiť svojou hlbšou úrovňou pochopenia. Majetok sa stáva dôležitou súčasťou mnohých finančných a právnych krokov. Je zaujímavé, že presnosť a legitimita týchto hodnotení sú kľúčové pre získanie vyvážených a nezávislých výsledkov.
Rôzne druhy hodnotení
Vznikajú hodnotenia rôznych typov majetku. Napríklad, hodnotenie bytov a domov je bežnou praxou. V týchto hodnoteniach je podrobne opísaný stav, poloha a aktuálna hodnota bytových jednotiek alebo domov. Hodnotenia pozemkov sú tiež dôležité, pretože určujú ich hodnotu na základe lokality, veľkosti a možností využitia.
Finančné inštitúcie, ako SLSP alebo VUB, vyžadujú podobné hodnotenia pri poskytovaní hypoték, aby zabezpečili primeranú hodnotu poskytnutých peňazí v porovnaní s hodnotou nehnuteľnosti.
Automobilové hodnotenia
Hodnotenie áut je dôležité pri kúpe, predaji alebo v prípade poistných udalostí. Zahrnuje technický stav, opotrebenie a trhovú hodnotu vozidla.
Odborné a súdne hodnotenia
Odborné hodnotenia sa týkajú širokej škály oblastí a môžu byť vypracované odborníkmi na dané témy. Súdne hodnotenia majú špeciálny status a môžu byť použité ako dôkaz v súdnom spore.
Platnosť a proces
Hodnotenia majú obmedzenú platnosť, ktorú určujú právne predpisy. Ich platnosť je obmedzená na rok, ale môže sa líšiť podľa konkrétnej situácie.
Samotný proces vypracovania pozostáva z niekoľkých krokov: zhromažďovanie údajov, analýza a vypracovanie posudku, ktorý môže byť následne overený alebo schválený.
Význam
Tieto hodnotenia majú kľúčovú úlohu v mnohých oblastiach. V právnych sporoch môžu byť rozhodujúcim dôkazom, v bankovníctve zabezpečujú objektívne hodnotenie majetku pri poskytovaní úverov a v poistení slúžia na presné stanovenie hodnoty majetku pre účely poistného plnenia.
Hodnotenia sú základným nástrojom pre presné a objektívne určenie hodnoty majetku. Nezáleží na tom, či ide o byt, dom, pozemok alebo auto. Šikovné a správne hodnotenie je kľúčom k zabezpečeniu spravodlivosti a presnosti vo finančných a právnych transakciách. A znalci zohrávajú kľúčovú úlohu v tomto procese s ich nevyhnutnými vedomosťami a skúsenosťami.
Znalecký posudok je potrebný pre rôzne právne úkony, ktoré súvisia s kúpou a predajom, úverovaním, ručením a podobne. Je hlavným nástrojom na posúdenie hodnoty nehnuteľnosti, konkrétneho domu či bytu, podnikateľského objektu aj pozemku. Okrem toho predstavuje pre majiteľa užitočný zdroj profesionálnych informácií, ktoré sa k danej nehnuteľnosti vzťahujú.
Pri jeho vypracovaní musia byť dodržané príslušné zákony a vyhlášky.
Vypracovať ho môže výlučne odborník – expert zapísaný v zozname znalcov, ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti SR.
Znalecký posudok nehnuteľnosti musí obsahovať:
– výpočet technickej hodnoty
– stanovenie všeobecnej hodnoty
– povinné prílohy s informáciami z katastra nehnuteľností (list vlastníctva a katastrálnu mapu)
– doklad o veku stavby
– zameranie a zakreslenie skutkového stavu nehnuteľnosti
– fotodokumentáciu.
Stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti vychádza z údajov technického charakteru samotnej stavby, kde patrí vek, výmera, opotrebenie, technický stav či rozostavanosť, ďalej z údajov o príslušenstve a údajov o pozemku.
– Všeobecná hodnota rezidenčných nehnuteľností (určených na bývanie) sa stanovuje metódou polohovej diferenciácie, ktorá zohľadňuje najmä vplyv polohy (poloha nehnuteľnosti vo vzťahu k centru mesta, doprava v okolí a prevládajúca zástavba, skladba obyvateľstva v mieste stavby)
– Všeobecná hodnota ne-rezidenčnej (komerčnej) nehnuteľnosti sa stanovuje metódou polohovej diferenciácie a zároveň aj kombinovanou metódou (kombinácia technickej a výnosovej hodnoty).
Ako sa určuje cena za znalecký posudok
Na základe objednávky zadávateľa znaleckého posudku (ktorým môže byť majiteľ nehnuteľnosti, kupujúci, prípadne iná osoba) sa vypracováva znalecký posudok, a to za účelom financovania nehnuteľnosti (kúpa, výstavba, rekonštrukcia, refinancovanie hypotéky…) prostredníctvom hypotekárneho úveru.
Do konečnej ceny znaleckého posudku vstupuje niekoľko faktorov a cena za znalecký posudok pre potreby zabezpečenia hypotekárneho úveru nehnuteľnosťou sa pohybuje v závislosti od typu nehnuteľnosti a miesta kde sa nachádza.
Dokumenty, ktoré sú potrebné k vypracovaniu znaleckého posudku:
Od kvality dodaných podkladov závisí odborná stránka znaleckého posudku. Preto je potrebné, aby mal znalec k dispozícii všetky relevantné dokumenty. Ich rozsah a typ závisí od toho, čo je konkrétnym predmetom znaleckého posudku.
- Znalecký posudok vypracovaný našimi znalcami je akceptovaný všetkými bankami.
- U nás Vám ponúkame možnosť kvalifikovane vypracovať znalecký posudok k nehnuteľnostiam na celom území Slovenska
ČO SÚ A NA ČO SLÚŽIA ZNALECKÉ POSUDKY
Všeobecne možno povedať, že znalecké posudky sú najkvalitnejšou formou ocenenia nehnuteľnosti. Ak kupujete alebo predávate nehnuteľnosť, znalecký posudok na dom, byt či pozemok sa stane, najmä ak žiadate o bankový úver, nevyhnutnou súčasťou predajného procesu. Znalecké posudky slúžia na stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti a tiež na zdokumentovanie jej aktuálneho technického stavu. Pred tým, ako si znalecký posudok na pozemok, byt, záhradu či dom dáte vypracovať, zistite si, koľko stojí znalecký posudok a prezrite si tiež zoznam znalcov, aby ste si vybrali znalca, ktorý má na znaleckú činnosť oprávnenie. Zoznam znalcov vedie Ministerstvo spravodlivosti a znalci v ňom zapísaní museli splniť prísne kritériá, kým ich ministerstvo zapísalo.
V niektorých prípadoch banky znalecké posudky nevyžadujú, stačí im tzv. cenová mapa alebo interné ohodnotenie bankou. Cenová mapa je najjednoduchšou formou určenia hodnoty nehnuteľnosti, berie sa pri nej do úvahy podobné nehnuteľnosti a hodnota nehnuteľnosti sa potom stanovuje na základe porovnávania týchto nehnuteľností. O niečo zložitejšou metódou je interné hodnotenie nehnuteľnosti bankou. Banka od vás bude vyžadovať podobné doklady ako keby vám znalecký posudok robil váš znalec. Zistite si aj v tomto prípade, koľko stojí znalecký posudok a porovnajte to s tým, čo si za interné ohodnotenie vypýta banka. Tá má svoj vlastný zoznam znalcov. Znalci z tohto zoznamu určujú interne hodnotu nehnuteľnosti pre banku, ale taktiež s nimi môžete spolupracovať aj v prípade, že potrebujete znalecký posudok nehnuteľnosti. Výhodou v prípade, že banke stačí interné hodnotenie je, že zaň platíte až pri čerpaní úveru, kdežto za znalecké posudky musíte zaplatiť bez ohľadu na to, či bude znalecký posudok nehnuteľnosti bankou akceptovaný alebo či vám bude bankový úver schválený.
Znalecké posudky na súde
V prípade, že sa jedná o znalecké posudky, ktoré majú byť použité v konaní pred súdom alebo iným verejným orgánom, súd určí formu, akou majú byť znalecké posudky podané. Ak objednávateľa zaujíma, koľko stojí znalecký posudok určený súdom, nie je jednoznačná odpoveď. Niektoré úkony sú hradené zo súdnych trov konania, iné uhradí štát, iné musí uhradiť dokazovateľ.
Znalec môže po vypracovaní napríklad znaleckého posudku nehnuteľnosti tento podať písomne aj ústne podľa pokynov súdu či iného orgánu verejnej moci. Písomne podaný znalecký posudok na dom či inú nehnuteľnosť musí mať, ako aj každý iný posudok, strany očíslované, zviazané a zošité šnúrkou, cez ktorú znalec nalepí nálepku a cez ňu dá úradnú pečiatku.
Znalci sú povinní dodržiavať predpísanú štruktúru písomne vyhotovených znaleckých posudkov:
- titulná strana
- úvod
- úloha znalca
- účel znaleckého posudku
- dátum vyžiadania znaleckého posudku
- dátum, ku ktorému je znalecký posudok nehnuteľnosti alebo iný znalecký posudok vypracovaný
- podklady, na základe ktorých je znalecký posudok vypracovaný
- posudok
- záver
- odpovede na zadané úlohy
- miesto a dátum
- odtlačok pečiatky znalca
- podpis znalca, ktorý musí byť umiestnený mimo odtlačku pečiatky
- prílohy
- znalecká doložka
Na titulnej strane znaleckého posudku znalec uvádza označenie, že ide o znalecký posudok, svoje identifikačné údaje, poradové číslo, ktoré označuje, koľký znalecký posudok nehnuteľnosti v danom roku znalec vypracoval a stručný popis riešeného predmetu. Súčasťou je tiež informácia o počte strán vrátane príloh a o počte vyhotovených výtlačkov. V úvode znaleckého posudku znalci vypíšu úlohy, ktoré im zadávateľ dal a tiež právny úkon, na ktorý bude daný posudok použitý. Predmet skúmania a zistené skutočnosti, postupy a metódy, ktorými sa dopracoval k odpovediam na otázky z úvodnej časti a odôvodnenie postupov uvádza znalec v časti posudok. V časti „záver“ znalec odcituje otázky zadávateľa a uvedie na ne stručné odpovede. Znalecké posudky musia byť koncipované tak, aby bolo možné preskúmať ich obsah a overiť odôvodnenosť postupov. Prílohy môžu byť súčasťou znaleckého posudku, avšak môžu byť aj samostatným dokumentom. V tom prípade musí znalec aj na prílohy uviesť ku ktorému posudku sa viažu, musia byť opečiatkované a podpísané. Ak je prílohou znalecký posudok iného znalca, stačí ak bude príloha identifikovaná v znaleckom posudku. Podobne sa riešia aj prílohy, ktoré sú rozsiahlejšie ako časť „posudok“. Zo znaleckej doložky sa dozvieme identifikačné údaje znalca, kód odboru a odvetvia, v ktorých má znalec oprávnenie vypracovávať znalecké posudky a poradové číslo úkonu, pod ktorým znalec znalecký posudok nehnuteľnosti eviduje v denníku. Ak je znalecký posudok podávaný ústne, do zápisnice sa uvedú informácie zo znaleckej doložky. Súčasťou posudku nie je informácia o cene za znalecký posudok na dom či inú nehnuteľnosť, avšak koľko stojí znalecký posudok sa musí zadávateľ dozvedieť pred jeho vypracovávaním alebo sa musí dozvedieť, ako znalec bude počítať jeho konečnú cenu.
Znalci sú povinní originál písomne podaného znaleckého posudku uchovávať minimálne 10 rokov a v prípade, že zadávateľ žiada o jeho doplnenie či dovysvetlenie jeho obsahu, znalec je povinný tak učiniť.
Na to, aby bol váš znalecký posudok na pozemok, byt či dom spravený podľa všetkých predpísaných pravidiel a aby hodnota nehnuteľnosti v ňom vypočítaná zodpovedala reálnemu stavu dohliada určitým spôsobom aj zoznam znalcov. V prípade porušenia pravidiel, výpočtu nereálnej ceny, nedodržiavania štandardov hodnotenia nehnuteľností môže byť znalcovi udelená sankcia. Informácie o udelených sankciách, ktorými sú napríklad pozastavenie činnosti alebo vyškrtnutie zo zoznamu, zoznam znalcov obsahuje. Pri každom znalcovi sú uvedené všetky tieto informácie.
Znalecký posudok pre odvetvie oceňovanie nehnuteľností v odbore stavebníctvo
Ak hovoríme o odvetví oceňovanie nehnuteľností, hovoríme o rôznych druhoch znaleckých posudkov. Môžu to byť znalecký posudok na dom, znalecký posudok na byt, znalecký posudok na pozemok, ale aj na rozostavanú stavbu, záhradu, … Pri výbere znalca, ktorý bude vypracovávať znalecký posudok na pozemok či stavby je dôležitá aj jeho špecializácia a doterajšie skúsenosti. Je rozdiel, či ide o ohodnocovanie obytných nehnuteľností, pozemkov alebo komerčných objektov. Zoznam znalcov je
rozdelený podľa odvetví a odborov. Znalci majú oprávnenie vykonávať znaleckú činnosť práce pre určité odbory a určité odvetvia.
Znalci robia posudky vždy v súlade s predpismi, ktoré sú platné pre konkrétny právny úkon, pre ktorý je posudok robený. V znaleckom posudku znalec vyjadruje odborné závery o skutočnostiach, ktoré objasňuje. Posudok musí vypracovať tak, aby bol preskúmateľný z hľadiska odbornosti a z hľadiska zhody so skutočným stavom veci. Všeobecná hodnota nehnuteľnosti stanovená v posudku je tiež dokladom o stave stavieb a nehnuteľností k určenému termínu..
Tak, ako znalecké posudky v iných odboroch a odvetviach aj v odbore stavebníctvo sa dodržiava osnova rozdelená na 5 častí – Úvod, Posudok, Záver, Prílohy a Znalecká doložka.
A) Úvod
Ak sa jedná o fyzickú alebo právnickú osobu ako zadávateľa, okrem nižšie spomenutých bodov musí úvod obsahovať aj označenie právneho úkonu, pre ktorý je znalecký posudok na dom, byt, pozemok alebo akúkoľvek inú stavbu či nehnuteľnosť vypracovávaný. Okrem tohto označenia je v úvode:
– označené číslo uznesenia súdu alebo iného orgánu, zadefinovaná úloha znalca na základe tohto uznesenia alebo objednávky, dátum vyžiadania posudku alebo uznesenia a objednávky
– vyznačený deň, ku ktorému znalec posudok vypracoval, tento dátum je dôležitý aj pre určenie technického stavu nehnuteľnosti
– uvedený zoznam dokumentov tvoriace podklady pre vypracovanie znaleckého posudku vrátane tých, ktoré odovzdal objednávateľ aj tých, ktoré si zaobstaral počas znaleckého skúmania znalec sám
– popis použitého právneho predpisu a literatúry
– uvedené údaje o vlastníctve a evidencia vzťahov viazaných k nehnuteľnosti, najmä list vlastníctva, ktorý nesmie byť starší ako tri mesiace, s výnimkou dedičského konania
– stručný zápis z obhliadky a zo zamerania skúmanej nehnuteľnosti
– záznam osobitných požiadaviek, ktoré mal objednávateľ a ktoré má znalecký posudok nehnuteľnosti riešiť
B) Posudok
Táto časť je akoby analytickou a znalec v nej skúma aktuálny stav predmetu a snaží sa riešiť úlohy, ktoré mu zadávateľ určil. V časti posudok znalci určujú technickú aj všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti na základe všeobecných údajov, ktoré majú k dispozícii, resp., ktoré pri skúmaní používajú.
1. Všeobecné údaje obsahujú najmä
– metódu, ktorú znalec vybral pre znaleckú skúmanie
– overenie, či je skutočný stav predmetu v súlade s právnou a technickou dokumentáciou, najmä čo sa týka vlastníckych vzťahov a projektovej dokumentácie
– výpis jednotlivých stavieb a nehnuteľností v súlade s dokladmi o vlastníctve aj stavieb a nehnuteľností, ktoré nie sú vlastnícky podložené
2. Určenie technickej hodnoty obsahuje
– výpočet východiskovej a technickej hodnoty so stavebnotechnickým popisom každej stavby a nehnuteľnosti samostatne, pričom sa jedná najmä o zatriedenie nehnuteľnosti do číselného
kódu klasifikácie stavieb. Zároveň musí byť zachovaná podmienka preskúmateľnosti výberu rozpočtového ukazovateľa a použitia koeficientov, ktoré znalec použil
– zhrnutie východiskovej a technickej hodnoty skúmaných stavieb a nehnuteľností.
3. Súčasťou určovania všeobecnej hodnoty je tiež
– analýza umiestnenia nehnuteľnosti, analýza využitia nehnuteľnosti a analýza rizík spojených s využívaním nehnuteľnosti. Znalecký posudok nehnuteľnosti tak obsahuje aj vecné bremená a ťarchy.
Znalci by mali okrem zákonných náležitostí pri stanovení všeobecnej hodnoty uvádzať tiež
– zdôvodnenie, prečo si pre znalecký posudok na pozemok, dom či byt v porovnávacej metóde vybrali práve tú porovnávanú mernú jednotku a faktory porovnávania
– zdôvodnenie použitých váh jednotlivých hodnôt zvolenej metódy výpočtu výnosovej hodnoty a použitých vstupných údajov v kombinovanej metóde
– prečo vo výnosovej metóde použil konkrétnu výšku úrokovej sadzby
– v metóde polohovej diferenciácie pri stavbách, napríklad ak znalec vypracováva znalecký posudok na dom, byt či garáž, najmä zdôvodnenie výpočtu koeficientu polohovej diferenciácie a pri pozemkoch, keď je cieľom vypracovať znalecký posudok na pozemok, najmä zdôvodnenie východiskovej hodnoty a použitých koeficientov.
Okrem vyššie spomínaných štandardných častí znalec môže v posudkoch doplniť aj ďalšie časti. Jednou z najčastejšie využívaných je napríklad analýza nedostatkov, ktoré skúmaný predmet má alebo ktoré mu hrozia.
C) Záver
V závere znaleckého posudku nehnuteľnosti znalec podrobne zhrnie stanovené všeobecné hodnoty, poskytne odpovede na úlohy, ktoré mu zadávateľ určil a stanoví výslednú hodnotu nehnuteľnosti ako súčet všetkých hodnôt. V závere každého znaleckého posudku, bez rozdielu či sa jedná o znalecký posudok na dom, znalecký posudok na byt alebo znalecký posudok na akúkoľvek inú nehnuteľnosť spolu s dátumom a miestom vyhotovenia posudku znalci potvrdia správnosť údajov pečiatkou a svojim podpisom.
D) Prílohy
Znalecké posudky majú povinné prílohy a nepovinné. Medzi povinné patria:
– kópia objednávky alebo uznesenia, na základe ktorého bol znalec poverený vypracovať znalecký posudok nehnuteľnosti
– kópia katastrálnej mapy
– geometrický plán v prípade, že nie je nehnuteľnosť evidovaná v katastri nehnuteľností
– projektová dokumentácia stavby alebo iný nákres podlaží vrátane rezov
– list vlastníctva
– užívacie povolenie alebo iný doklad, ktorým je možné určiť vek stavby
– kúpna zmluva, ak sa jedná o znalecké posudky na byty alebo nebytové priestory
– všetky doklady, na ktorých základe bol zistený stavebnotechnický stav jednotlivých súčastí ohodnocovanej nehnuteľnosti ku dňu rozhodujúcemu na podanie znaleckého posudku, ak je jeho
účelom reštitučný nárok, vysporiadanie bezpodielového vlastníctva manželov alebo dodatočné dedičské konanie
– záznamy z miestnych šetrení, ak to ich povaha vyžaduje
Ak súčasťou príloh nie je niektorá z vyššie uvedených, znalec musí zdôvodniť, prečo. Medzi nepovinné prílohy sa radí napríklad fotodokumentácia či náčrt inžinierskych sietí.
D) Znalecká doložka obsahuje informáciu o tom, kto znalca menoval, pre ktorý odbor a ktoré odvetvie má znalec oprávnenie vykonávať znaleckú činnosť, pod akým číslom je daný znalecký posudok na dom, znalecký posudok na pozemok, alebo iný znalecký posudok nehnuteľnosti evidovaný v denníku znalca a tiež obsahuje aj informácie o účtovaní, napríklad, či bola za posudok vystavená faktúra. Koľko stojí znalecký posudok, resp., koľko stálo jeho vyhotovenie tam však nezvykne bývať.
Téme ceny znaleckých posudkov sa venujeme podrobnejšie v časti “koľko stojí znalecký posudok.